九成业主不满物业管理 物业管理凸现多重难题(图)

2005-07-15 11:49更新 来源：京华时报

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7月5日，《北京市物业收费管理办法》（以下简称《办法》）和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》（以下简称《收费标准》）进行了听证。会上，各方代表就《办法》和《收费标准》中的一些具体条款进行了讨论。在实际的物业收费管理中，还存在着很多问题有待解决。比如收费的构成、换物业公司、收费难等问题。

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■九成以上业主不满物业管理

日前，新浪网的一项调查显示：仅有1.99%的网民对所居住小区的物业表示满意，94%的网民赞同物业收费明码标价。在《收费标准》中，物业费可在基准价的基础上向上浮动10%，近九成网民认为，该举措将成为物业公司借机涨价的借口。

在“你所在小区的物业管理公司的经营状况”一项调查中，31.65%的人不知道所在小区物业管理公司的经营状况，52.31%的人则表示，所在小区物业管理公司的经营状况存在暴利经营。

近日，搜狐举办的居住小区物业调查显示，北京近八成小区未成立业主委员会；51.88%的网民表示，经济适用房0.55元、普通住宅0.9元的收费标准较为合适；36.64%的网民表示偏高。

■物业费用构成不合理

虽然，《收费标准》中确定了普通住宅物业收费的基准价为0.9元，但其中不包括电梯费、水泵维护费以及其他收费，将这些费用都加起来，收费也不少。

邱宝昌说，物业费用的构成是不合理的。他们走访一些小区，有的是4角多，5角多肯定就是有利润的，通过调查，认为0.55元能够维持成本，所以认为0.9元应该有降低的空间。通过北京市物业管理商会调查的8个小区的成本费、物业费的构成，也进一步证明0.9元的基准价是高的。在业主没有讨价还价权利的时候，政府不应该让物业公司有更多的选择权，不应该在基准价的基础上向上浮动10%。

邱宝昌说，北京小区的物业管理公司一直是由开发商来选聘，是收2.8元、2.9元，还是收更多的钱也是开发商定的，服务的内容、公约的内容也是由开发商定的，这些权利在开发商手中。作为付费义务的业主没有任何发言权。所以在收房的第一年，业主交了物业费以后，第二年再收物业费很难。因为，第一我没有权利选择物业公司，我是被迫签订的物业管理合同，导致了业主和物业公司的矛盾。因此要解决收费的合理性，要解决业主的自由选聘问题以及与业主协商定价和服务项目的问题。

■换物业公司难

随着物业管理的进步，现在很多小区有了业主委员会，原则上业主对前物业不满意可以将其炒掉，然后重新选择物业公司。可是实际上要解聘原来的公司还有很多的困难。

美丽园小区业委会委员朴寅吉说，由于物业公司的权力扩大，比如说停车场、电梯全都交给物业，如果更换，成本很大。没有市场化就不会出现合理的费用、透明的操作。解决市场化最容易的办法、最根本的问题就是得能轻易地更换物业公司。想更换就不能把各种权限都挂在物业上，这些权限应该属于业主。

据记者了解，目前不少小区因为物业之间的交接无法达成，朝阳区某小区甚至出现一个小区三个物业公司管理的滑稽场面。小区门口有三个身着不同颜色制服的保安，对进入小区的人同时敬礼，令人啼笑皆非。由于交接困难，也曾出现新老物业持械互殴，人员受伤流血等事件。

■物业收费难

物业收费难，是目前多数物业公司所面临的窘境。为什么难？物业公司和业主都是各有说辞，闹得清官难断。总结收费难，除了恶意欠费之外，矛盾主要集中在以下几个方面：

一、服务不到位，业主拒付物业费

记者在采访中，发现很多业主拒付物业费的理由是对服务不满意。望京某小区业主称：“我家里屋顶漏水，让物业来修理，可是物业始终不来修，这样的服务水平交物业费太冤枉了。”类似这种情况的还不在少数。由于物业缺乏优质的服务，导致业主用拒付费用来对抗。

二、开发商遗留问题殃及物业

当前，许多物业公司和开发商之间存在着纷繁复杂的关系，一些小区的物业公司本身便是开发商的下属公司，或者二者同属于一家企业集团。一旦开发商销售时的承诺没有兑现，业主得不到满意答复，物业便很可能受到牵连。

三、业主缺乏交费意识

在一些旧的公房和房改房小区，很多人住了一辈子房都没交过物业费，现在搬进新房要缴纳如此多的费用，很多人无法接受，无法接受就不交。有的回迁户甚至出现多年不交物业费的情况。

■走向市场化

对于未来物业管理的走势，小区办副主任邹劲松认为，必然是依赖法制，多方互动。走市场化道路。

他认为，一个和谐的小区，要实现开发商、物业公司、业主、政府、居委会多方互动。第一，开发商必须保证建设质量，这是前提。目前，小区的物业纠纷80%是因为开发商造成的；第二，物业管理公司必须重管理，树立服务理念，加强员工培训，公开透明；第三，业主除了有权利意识外，还要增加责任意识；第四，政府部门要加大执法力度，维护社区公共秩序，也就是说政府要进社区办公；第五，社区居委会要转变观念，配合物业开展服务，减少纠纷。

同时，他认为，未来的物业管理必然要走向市场化。法律将严格规定，必须通过招标投标方式来选择物业管理企业，人们可以面向市场选择自己的物业管理公司。

邹劲松分析，未来，市场将推动品牌好的物业管理公司走向规模化，越做越大。同时，有前瞻性眼光的开发商将主动请缨，请专业性的物业管理公司管理小区。业主委员会也将去市场上主动选择专业化的物业管理公司，这是物业管理发展的必然结果。

来源： 京华时报

(编辑：刘捷)

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