业主代表质疑物业管理收费标准 价格成听证会焦点

2005-07-18 08:48更新 来源：转载文章

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7月5日，由北京市发展与改革委员会、北京市建设委员会举办、备受业界关注的《北京市物业服务收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》(以下简称《收费标准》)听证会在远洋大厦召开。听证会上，物业公司和业主代表就收费标准问题展开了激烈的论战。听证会结束后，很多代表认为此次听证会的召开对促进整个物业管理行业的规范有着积极意义，但就双方争论的焦点——价格，却给人留下重重悬疑。对此，《楼市》对参加听证会的业主代表进行了采访。

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普通住宅0.9元基准价偏高

关于普通住宅物业收费0.9元的基准价是否偏高，在本次听证会上已成为业主代表和物业公司代表争论的焦点。那么，0.9元的基准价是否真的偏高呢？近日，参加本次听证会的业主代表，业界知名专家北京汇佳律师事务所主任律师邱宝昌在接受《楼市》采访时认为，“0.9元的基准价的确定得太高。因为业主在前期没有选择物业公司、确定物业收费标准的权利，而是只有缴费的义务。这是非常不公平的。所以，就这一点而言，政府部门应该通过行政手段予以干预。”

另外，邱宝昌还强调，“经济适用房物业收费的基准价为0.55元，物业服务同样做得很好，其服务标准与很多普通住宅的服务标准不相上下，有的甚至超过普通住宅的服务标准。所以，相比较之下，普通住宅0.9元的基准价的确偏高。另外，不可忽略的是，经济适用房物业服务费的基准价即便只有0.55元，物业公司也是有利润空间的。所以，普通住宅0.9元的基准价，就意味着物业公司具有更大的获利空间，而物业公司利润空间的加大，就意味着增加百姓的负担。”

而另一不愿透露姓名的业主代表在接受记者采访时则认为，“客观地讲，普通住宅的服务项目的确比经济适用房多一些，比如运用计算机系统对业主档案进行管理、物业管理服务及收费情况进行运行管理；对楼梯间、栏杆、门厅、电梯间一周一次清扫；看管公共财产以及夜间服务等。但尽管如此，0.9元的基准价也偏高。如果定为0.6元或0.7元则较为合适。”

电梯、水泵收费应按实际费用计算

《收费标准》规定，0.9元只是基准价，其中不包括电梯费用和水泵费用。邱宝昌律师认为，这两项收费亦不甚合理，尤其是电梯收费标准太高，以交流电压调速电梯为例，详见下表。

据邱宝昌律师介绍，美丽园小区每年的电梯维护费用为：运行费1600元，维护费3000元(因为是无人值守，不用加值守人员的费用)，再加上物业公司10%的利润，其一年的电梯维护费用为5060元。如果照《收费标准》计算，那么，其每年的电梯维护费用为29144元。这样一来，对于物业公司而言，可从中获取暴利；对于业主而言，无疑加大了住房成本。

据此，邱宝昌律师提出如下建议，首先，实际电费是多少，业主应直接向电力部门缴纳；其次，运行维护费应明确有人值守和无人值守各自所需的费用，应明确实际维护费用之后，由业主共同缴纳。这样一来，既不会增加业主的负担，也不会给物业公司以较大的获利空间。

另外，按照《收费标准》，高压变频水泵的维护费为每平方米0.1元。对此，邱宝昌认为，这个收费也不够合理。不应该按每平方米计算，而应按照实际产生的成本收取费用。那么，水泵的主要成本即电费和维护费，除此之外，再加上物业公司一定的利润和税费。明确实际费用之后，再按户分摊。

安防设施维护费0.1元应为0.05元

根据《收费标准》规定，物业管理公司如提供其他服务，可另行收取费用。而所谓的“其他服务”是指，安全防范设施日常运行维护费0.1元/每建筑平方米、消防设施日常运行维护费0.1元/每建筑平方米。而经济适用房物业公司如果提供以上两项服务，分别另行加收0.05元和0.10元。

对此，邱宝昌律师认为，经济适用房消防设施设备运行维护服务费为每建筑平方米0.05元，而普通住宅这项收费为每建筑平方米0.1元。那么，同样的服务内容，普通住宅为什么高出经济适用房0.05元？是因为普通住宅的服务质量高于经济适用房？还是其他原因？并没有一个明确的说法。所以，这个收费标准有欠合理。如果跟经济适用房的标准统一即0.05元则比较合适。

另外，邱宝昌律师还强调，“物业公司所提供的服务必须是社区业主所需要也愿意接受的，比如，现实情况中的确有很多普通住宅社区的业主认为没有安装红外监控设施的必要，那么，如果物业公司坚持提供该项服务，涉及的不仅仅是乱收费的问题，而且是强制收费的问题。”

在提及有无解决之道时，邱宝昌说，“关于是否增加服务的问题，物业公司和业主应协商解决。如果增加服务内容，应在征得业主同意的基础之上增加，而不应该是强行增加。就这一点而言，由于是市场形为，所以，政府部门对此并没有相应的监管措施，建议政府加强指导力度。”

10%上浮空间不利于保障消费者权益

据邱宝昌律师介绍，此次听证会上，很多旁听的市民还产生了一个严重的误区，即误以为0.9元的基准价就是最终的收费标准，所以很多市民表示赞成。孰不知，0.9元加上安全防范设施日常运行维护费0.1元/每建筑平方米、消防设施日常运行维护费0.1元/每建筑平方米，再加上10%的上浮空间之后，每平方米的实际收费为1.21元。那么，如果再加上电梯及水泵的费用，很有可能达到2～3元，甚至超出这个标准。所以，邱宝昌律师认为，不应该有10%的上浮空间，否则，不仅操作起来非常困难，而且也不利于保障消费者的权益。

收费标准界定不清

根据《收费标准》规定，每建筑平方米0.9元的收费所对应的是基本服务标准，即综合管理费、物业共用部位、共用设施设备日常运行维护、绿化养护、清洁卫生0.05元、秩序维护0.1元。那么，如果小区服务没有达到以上标准的，则不能按每建筑平方米0.9元的基准价收费。

对此，很多业主代表认为，这个规定很模糊。所以，有代表建议按项收费，对于没有达到以上服务标准的，应明确规定缺少一项，费用相应少多少；缺乏两项，费用少多少……另外，对于“如果高出此标准，由业主和物业公司双方商定”的规定，有代表认为，由于物业公司和业主的意见很难达成一致，所以这项规定在实操层面一定会遇到相当困难。所以，就这一点而言，政府同样应该加强指导力度。

来源： 楼市 杜瑞峰

(编辑：刘捷)

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