v日前，由人民银行房地产金融分析小组撰写的2004年中国房地产金融报告称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

虽然目前这仅仅是一个建议，但是，它无疑是悬在开发商头顶的一枚惊雷，因为这一建议一旦得到认可并执行，就意味着开发商的钱就不那么好赚了。

有资料表明，目

今日焦点： • 配套商品房主导市场 沪上楼市仍处于“试探期” • 国土部强调防止盲目扩建开发区 严控农用地转用 • 楼市只有降价一条路可走 市场变局显现三大征兆

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前中国的富豪集中在两大产业，一是矿难频发的矿山开采业，一是房价高悬的房地产业。相对于前者而言，房地产商们的风险要小得多。长期以来，在房产开发中，开发商只是在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金，其他环节如土建，成本完全转嫁给了建筑承包商带资垫付。更让房地产商们高兴的是，“房屋预售制度”更让他们的资金压力大大减轻。

在房屋预售制下，从预售到正式交房尚有一年左右的时间差，这意味着购房人在既不能控制更不能使用物业的情况下，反要莫名其妙地为房地产商融资埋单，而开发商却可以不付、少付成本，使用购房人的购房款去完成后续工程。虽然现行利率较低，但是一套按揭50万元的期房，购房人一年就要支付3万多元的利息和保费。而在预售制下，这笔钱被开发商合法地“榨取”了。

统计数据表明，近年来开发商的自有资金逐年下降。以上海为例，房企自有资金2001年为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。2004年下半年，相关政策要求房地产开发企业(不含经济适用房项目)的自有资金比例必须从20%提高到35%以上。而同期的房地产开发企业自有资金利润率却居高不下，仍以上海为例，2001年为38.12%，2002年达到86.36%，2003年为74.24%，自有资金的利润率为同期社会平均利润率的10倍以上。这说明开发商得到的是惊人的暴利，就像一手拿口袋，一手拿耙子搂钱一样！

因此，“房屋预售制度”不但让房地产开发成为暴利产业，而且使得房地产开发成为低资金门槛产业。过低的资金门槛，又使得开发商回笼资金的压力不够大，倾向于“时间换金钱”，将房价越拉越高。这恰恰是这些年来房产价格越来越高的重要原因。

所以，一旦改期房销售为现房销售，开发商的资金成本，尤其是自有、自筹资金必然空前提高，这也就意味着开发商的风险大大增加。拿到地就能赚钱的神话将不复存在，开发商赢利模式也将由土地赢利向产品赢利转变，而沉重的资金压力将逼迫开发商为了尽快回笼资金而降低房价。房地产业将由暴利向着产业平均利润回归，开发商将由拿耙子搂钱转变为打着灯笼找钱。

来源：江南时报 马国川

(编辑：刘捷)

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