加上拆迁补偿，生地变熟地，总计人民币5.4亿元，折合所有成本，每平方米的土地成本单价为600元/平方米--这便是开发工作正式启动之前，熟地的成本价格。

开发商预算一期的启动资金为人民币9000万元，按照央行对房地产开发贷款的规定，开发商自有资金不得少于20%，该开发商自型支付其中的4000万元，这4000万元为开发商自有资金，并无纯粹意义上的资金使用成本，而另外5000万元将从银行贷款获得，还款周期为一年，按照当年的利

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率水平--7.5%/年，一年的资金使用成本为375万元，这时的每平方米成本单价变成了616.30元。

同时，由于1.8亿元的土地出让金中有1.4亿元是通过其他银行“辗转”获得，偿还期为两年，利率同样为7.5%，这样，这1.4亿元的贷款再次带来了2100万元的资金使用成本,开发商再次将这一成本摊入每平方米的土地成本单价，这时，土地的单价成本变成了707.60元/平方米。而将开发商投资9000万元进行分摊之后，加上一期1.8亿元的土地出让金也将被计算入每平方米的单价成本，此时的成本单价为1880.69元/平方米。

该开发商的广告费用将近2000万元，摊入每平方米之后，单价上涨到1967.64元/平方米。供电转正、集中供暖入社区等前期配套方面总预算为3500万元。前期物业、园林、商业招商等工作，为1年1000万元，以同样的方式将此成本分摊到每平方米单价当中，此时的单价成本为2119.78元/平方米。再将人员管理成本、税费成本等其他因素加入，每平方米的土地成本单价约为2400元左右。

当时开发商一期项目定价每平方米5000元，而当下该项目的后期已经过万元。

终结暴利时代？

成本的增加是否就应该是房价飞涨的根本原因？如果是宏观调控令住宅开发的成本有所上涨，那么，宏观调控继续进行，房地产开发的主要成本要素是否会持续走高，进而造成房价的持续上涨？

针对开发商所说地荒和地价上涨带动房价上涨的说辞，发改委和国土局一再强调北京存量土地和可开发用地储备足够房地产再开发十年。前一阶段国土局二次收回违归土地与闲置土地收回政策都是政府积极供应土地的印证。

就在上周，国土局同时挂牌20幅土地。而北京吉普车厂一地也即将进入这一程序，广受关注。另一方面，国土局允许开发商进入一级土地开发，可在一定程度上缓解土地供应紧缺。此外，现场拍卖政策的可能变化也许会使天价土地回落。

即使建安成本在未来有所升高，这也绝非导致高房价原因。根本性问题在于开发商的暴利时代应该结束了。

许慧颖

文章来源：第一财经日报

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