对物业服务质量不满等三种类型成纠纷主因；专家认为欠费与业委会缺失有关

专题动机

10月30日，57名业主因长期拒付物业费，并不履行判决，被朝阳法院强制执行，其中16人被处以司法拘留。

这不仅在北京的业主中引起震动，也在关注物业的各界人士中引发讨论。因为欠交物业费不仅在北京大量存在，也成为一个全国性的普遍现象。

欠费只是物业纠纷的一个反映。可以说，物业管理在中国发展的二十余年中，始终

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在收费与纠纷中前行。本报调查了三种主要的物业纠纷类型，它们各有特点，但又有着相似之处--在业委会等自治机构的缺失之外，业主法律权利的实现也面临诸多难题。

10月31日清晨，舒可心正在开车，手机突然响了，此后铃声不断。

“法院对不交物业费的人强制执行了，这可怎么办。”来电内容基本相同。此前一天的清晨，朝阳法院将57名长期拒付物业费并不履行判决的业主堵在了家里，其中16名仍坚持不履行判决的业主被处以司法拘留。随后，这一消息被多家媒体报道。

打来电话的有北京各个小区的业主，他们或是自己选择拒交物业费，或是对这一强制执行方式持赞同态度。

根据北京市建委小区办的随机抽样调查，去年北京市商品房小区的物业费缴纳率不超过65%；北京物业管理商会的调查数据则显示，在回迁房小区，这一数字甚至不足三成。

“业主们没有意识到，欠费行为不仅仅是对物业公司不利，更是损害社区缴费业主的利益。”在过去的几年里，舒可心活跃在北京的几十个社区中。从一个积极维权的普通业主到一个小区的业主管理委员会，再到现在的中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组的研究员，他希望树立起更为公平合理的维权环境，同时也希望改变人们的观念。

变色的“保姆”

“物业公司往往把自己定位为一个‘管理者’，而业主则希望物业公司能提供全心全意的服务。”

1993年，舒可心获得了一个新的身份---“业主”，开始同物业公司，而不是房管局打交道。这在当时的北京，还属于少数人。

1981年3月10日，我国内地第一家物业管理公司在深圳产生。

“物业管理从收费第一天起，不可避免会产生纠纷。”舒可心认为。

在他看来，相对于房地产市场的成熟，物业公司跟不上发展速度，因为人员培训需要很长的时间，矛盾和纠纷由此产生。

房地产业发展初期，开发商与物业往往合二为一，开发商成立自己的物业管理部提供物业管理服务。20世纪90年代以后，物业管理作为一个行业逐步发展，但真正市场的竞争与运作、发展的格局远没有形成。

这一时期，物业管理公司的服务处于学习上升阶段，大量物业管理人员未有物业管理上岗证，专业水平普遍不高。不少物业管理公司的服务没有按照物业管理合同提供服务。业主发现，以“保姆”角色出现的物业公司，并没有像最初想象的那么温顺合意。

“物业公司往往把自己定位为一个‘管理者’，而业主则希望物业公司能提供全心全意的服务。”和谐社区发展中心理事长蔡若焱说。

“作为商业机构，物业公司必然以利益最大化为目标。随着物业公司和业主各自的定位越来越明晰，利益之争也就不可避免。”

李艳

文章来源：新京报

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