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房地产是否暴利暂且不论，可以肯定的是，房价上涨确实推升了房地产业的利润水平，“蛋糕”更大了。那么，都是谁在分食这块“大蛋糕”？

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显然，首先是房地产公司，最明显的表现就是房地产公司的高利润率。去年福州物价局曾经公布了当地房地产公司的成本及利润状况。数据显示，福州市市区商品房开发中，地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20%、25%和14%左右，而管理费用、销售费用和

利润则占到房价的41%左右。当然这是去年公布的，采集数据的时间应更早，而这两年房价却在快速上涨，因此可以想象，房地产开发商的利润比公布的要大。从已公布的房地产上市公司的年报看，尽管差别很大，但不少公司房地产业务毛利率是比较高的，如深长城主营业务利润率达到47.18%。

表面上看，这样的数据似乎也并不算很高。但业内人士分析，许多房地产公司都是项目型的，即为了经营某个项目成立公司，项目结束则公司解散。这样的公司因没有负担和费用较小，其利润率比综合性的房地产公司高不少。

另外，还有一个特别重要的因素使房地产公司的利润率比我们看到的要高，这就是：房地产公司的主要资金都是来自银行，且大部分利息都要由购房人来承担。因此，如果将房地产公司赚取的利润与其自有资金相比，其利润率应是非常可观的---也许，这就是人们所说的暴利吧。

房地产“大蛋糕”的另一个重要分食者，就是地方政府。主要通过两个渠道：一是从土地的出售中获得不菲收益，另一个是从房地产公司获得税收。

出让土地获得的利润有多少，媒体已有不少报道。根据目前的体制，当地政府征收土地后交由土地整理中心进行“招拍挂”出让，而出让金则由当地政府分级分成。地方政府当然是受益者，也许是唯一的受益者。

尽管从企业征税是政府的正常行为，但房价上涨意味着房地产公司利润增加，上缴的税也就增加。根据万科的年报，2005年该公司仅主营业务税金及附加就达6.41亿元，而所得税为5.43亿元，二者合计达到11.84亿元。而一个城市房地产公司少则上百家，多则上千家，当地政府从中受益是很明显的。

另外，房地产价格上涨及交易量的增加，也就意味着各地GDP的增加。显然，地方政府是乐观其成的。

当然，前来分食房地产“蛋糕”的还有不少，如某些中介机构、一些“专家学者”。不同的是，只是敲敲边鼓、跑跑龙套，虽不起眼，但绝非可有可无，“效果”通常不可小视。(记者王维波)

文章来源：中证网

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