房价在回暖形势下将何去何从 上海走在回归路上

2006-05-29 18:05更新 来源：转载文章

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整个4月，上海楼市都洋溢在回暖的基调中。一份来自易居(中国)研发中心的报告显示，当月商品住宅成交环比上涨近三成，总量已接近2005年1月的历史高点。

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或许正因为如此，业界有理由相信上海楼市的信心底部已经筑成。面对即将问世的“国六条”实施细则，市场已将预期的声浪统一：未来的调控措施会对全国市场产生重要影响，但上海不会遭受太大冲击。

那么先期盘整的房价在回暖形势下又将何去何从？

力促回暖

“尤其是4月，媒体关于回暖的报道比较集中。”某研究院副院长钟宇依据自己的观察判断，地方媒体对于个案成交放量的集中报道为此轮回暖助力不少。

当然，开发商主动调低预期也为促进成交增添砝码。4月29日，定价屡经反复的2005年上海住宅“地王”--合生江湾国际公寓就以万元左右的均价低调入市。然而开盘当日，成交即过百套。

上海合生房地产开发有限公司(下称“上海合生”)总经理项斌坦陈：“目前定价与拿地时的预期确实存在差距，但市场定价毕竟与成本无关。”就未来而言，项斌感到无从把握，因此加快上市，尽速回笼资金仍是上海合生的当下战略。然而他的选择并非孤例。

就在4月放量成交的同时，上海楼市同样迎来供应高峰。尤其是“五一”前一周，新入市房源已接近90万平方米(注：若以100平方米/套计，每天约有1200套新房上市，而日成交则维持在800套左右),创下今年以来单周的最高供应纪录。

有数据进一步表明，这一供应趋势延续到了5月。易居(中国)研发中心称，出于对新一轮调控即将来临的市场预期，开发商加快了上市步骤，以防止新措施出台以后影响楼盘的去化速度。

预期调整

4月的回暖态势同样在需求层面玉成了“五一假日房展”。4天11万参观人次刷新了上海各项房展会的历史最高纪录。

其间的机构调研结果似乎印证了此轮的需求井喷。易居(中国)研发中心发布专项研究报告称，约有55.9%的受访者表示计划于今年内购房。

而另一项指标--主观可承受房价收入比甚至高达10.7:1，远超过客观均值范围，显示目前购房者对于住宅消费仍抱以一种较为冲动盲目的态度。

但央行4月28日的加息行动还是令市场预期开始发生微妙变化。这项研究显示，有近五成受访者表示可能因此推迟购房计划，有超过半数的人对未来楼市走向感到相当迷茫。另有近三成的人认为回暖尚待时日或是楼市仍处于下行通道。

至于心理房价，该报告显示，约有58.7%的购房者选择了8000元/平方米以下的商品住宅。需要指出的是，将这一指标与上述主观可承受房价收入比进行对照，可以发现，该心理房价已是需求处于较为冲动的情况下所作出的选择。

另一份来自网上调查佐证了这点。这份调查中有近八成参与者选择了8000元/平方米以下的期待房价。

然而4月上海商品房整体成交均价仍在9000元/平方米的指标线上徘徊。令人欣慰的是，商品住宅成交均价已探至8615元/平方米，距离心理房价仅一箭之遥了。

成交背后

尽管4月的鼎盛成交颇为振奋人心，但一些耐人寻味的现象也在此时悄然涌现。

据一家机构提供的内部数据显示，4月上海楼市网上交易备案系统中的合同撤销面积约有50万平方米，若剔除这一部分，上海楼市的总体成交量可能会缩水近两成。其中，有3家位列当月销售排行榜20强的楼盘同样出现在撤销面积排行前20名之内。

黄晨

文章来源：第一财经日报

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