上海购房者生观望情绪 小户型购房者改为租房派

2006-06-09 10:35更新 来源：转载文章

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九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》实施一周，沪上普通购房者心态各不相同。

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小户型购房者改为租房派

施小姐，25岁，工作3年。在南京西路梅龙镇广场工作，在石门路附近租了一套老房

子，每个月的房租在1200元。“我是非常想买房子的，因为毕竟从中国人的传统观念来说，有一套房子是至关重要的，有家的感觉。但是面对目前扑朔迷离的市场，我实在不敢冒这个险。”

施小姐和男友每月工资加起来大概在15000元左右。照道理说，买一套小房子，每个月还贷款并不是很困难的事情，但是近期房产市场新政策不断地出台，使得他们的购房计划完全被打乱了。

“我们原本计划明年结婚的时候，买一套100平方米的住房，每平方米1万元。双方父母资助，加上还有一些积蓄，首付应该没有问题。但是现在的问题是，政府出台政策说如果5年内转手90平方米以上的房子，全额征收营业税，如果大于90平方米的房子5年后转手，还要加收差额营业税，这对我们来说无疑有风险。”

施小姐给早报记者算了一笔账。如果规避营业税，夫妻俩刚结婚的时候的确可以买90平方米的房子，两个人住也算是够了。但是，5年内谁都不能保证不换房子，特别是，施小姐也到了生育的年龄，当有了孩子后，加上双方父母很有可能住过来帮助照顾孩子，这样的话，90平方米就显得不够了。

这时候，换房子就迫在眉睫。“难道我们这样典型的自住改善需求也要被受限吗？”按照每平方米1万元计算，90平方米换成120平方米的住房，不满5年，就需要交付全额营业税，还有不知道什么时候会征收的20%的个人所得税。

施小姐告诉早报记者，现在商量下来，还是决定租房子。90平方米的住房，以一个平方米1万元计算，首付三成27万，但是加上保险和各种税收以及装修，90万元的房子起码第一笔得交付30~35万元。余下的60万元如果全部是等额本息贷款20年，每月还款在4213元。“不管使用公积金还是怎么样，总之每个月的还款额都在4000元左右。这其中还不包括银行随时可能提高贷款利率的增加费用。”

但是租房就不同，施小姐表示，如果每月用4000元租房，就可以住得非常舒服了。“当然，房子还是要买的，但不是现在，至少要等到市场稳定了。”

根据早报记者近日走访中介了解到，许多原本购小户型的业主目前都打消了购房的需求，主要原因就是在政策不确定的情况下，购小户型住房的风险太高。

大户型房源惜售

业主林女士担心，新政策出台，会使得大户型的房产价格再次走高。“这是很显而易见的，政府规定每个小区的90平方米以下住宅要占到整个项目开发量的70%，那今后大户型的房产在市场上肯定更加稀缺，物以稀为贵，大户型的房产不涨价是不可能的。”

九部门细则出台以来已一周有余，本市各大中介消息反馈---“房价波动还没有出现，但成交量已经有明显下降”。尽管上海的细则还没有出来，但在持有房源面积在100至140平方米之间的房东中有不少出现了惜售的心态。

当然，也有购房人告诉早报记者，90平方米的标准出台以后，买小户型不合算，大户型又贵的情况下，可以考虑买两套小户型，然后连在一起居住。或者开发商可以将大套房型按照两个小套来造，销售时做两张合同、两张产证。

然而，一位开发商指出，这样的构造在实际操作中并非不可以。但是，这对于设计的要求将会大大提高。开发商如何保证，这两套房屋分开来是好房型，合在一道也能够成好房型呢？如果万一做好两套房屋一起销售的准备，碰上有购房者只要购买一套怎么办？

“万一碰上有人一定要买其中一套，另一套不要，你能不卖给他？他到随便一个部门都可以把你投诉倒！”一位市中心有项目的开发商则表示。

中档房交易冷热不均

从汉宇地产交易管理部得到的消息，6月1日以后的几天公司门店每天预约的签约量已经下滑到去年4月份的水平，与上个月月底的成交相比，现在的签约量少得可怜。不仅如此，根据市场研究部对公司门店所在区域的研究发现，上海大多数区域二手房市场都受到了不同程度的影响，其中中档价位自住为主的区域受到的影响更加明显。

“二手房转让收取全额营业税的时间从2年延长到5年的政策，让上海不同房龄的中档自住区域出现不同的二手房行情。”汉宇地产总经理施宏睿分析道，根据他们的资料来看，在楼盘房龄2年左右居多的杨浦、长宁、闸北、闵行和浦东的塘桥等区域，二手房市场受到的影响最大。表现为二手房源挂牌成交价格有3%~5%的下浮，成交下滑明显，买卖挂牌量也有略微的减少，说明这些区域客户心理价位明显偏低，观望气氛较重，后市买卖双方对峙及价格博弈还将继续。

而在楼盘房龄4~5年居多的虹口、普陀和浦东的三林上南等区域，未到5年的房源售转租的现象明显增加，房龄5年左右的楼盘成交明显增加，而价格由于楼盘的差异而有涨有跌。政策让自住需求更多地去选择不用纳税的楼盘，但由于供应量大可供选择比较多，在楼盘的品质上自住需求还是比较挑剔，没有出现5年左右的楼盘普遍上涨的现象。

相对于新政对中档自住二手房市场比较消极的影响，该政策对普通住宅全额营业税征收的时间从2年延长到5年，反而促使高档二手房市场的客户更有信心入市。北静安、浦东陆家嘴滨江区域等新兴的豪宅区，近期客户询问量明显增加，低于市场行情价的二手房成交迅速，挂牌价格比较坚挺。市中心黄浦、卢湾和徐汇等传统的高档住宅区，高档二手房挂牌和成交不论在数量上还是价格上都没有明显的变化。

早报记者叶莺 罗勇成

文章来源：东方早报

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