北京二手房市场交易量下降 价格可能将继续上涨

2006-06-14 14:40更新 来源：转载文章

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接受本报记者采访的多位业内专家表示，日前出台的房地产新政导致二手房交易量下降，房价或将继续上涨，而政策变动会加速二手房市场的重新洗牌。

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链家地产统计资料也显示，新政出台后一周，北京二手房交易量比新政出台前一周下降了21.7%，其中5年内的二手房交易量更是下降32%；房源挂牌量下降26.7%，房龄在5年内的二手商品房挂牌量下降35.3%；客户登记量下降了42.5%。

三大原因导致交易量下降

链家地产市场总监金育松认为，新政实施将冲击京城8成房龄在5年内的二手商品房的交易，并可能导致二手房交易量下降50%。造成这一现象的主要原因是消费者“持币观望”、供给受到抑制和需求“隐藏”或转移。

新政出台将促使购房者的心理预期发生明显改变，“持币观望”情绪将会形成。

一方面，由于新政规定套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上，消费者对于未来可承受的价格的房产供给增加比较有信心；另一方面，政策出台使消费者对未来房价下跌形成了一定的预期。

第二个原因是二手商品房出售成本的增加抑制了房源放量。应该说，新政延长营业税征收时限的本意，主要是想通过减少房产投资的收益来抑制投资需求，从而达到缓和供需矛盾的目的。但这一政策在抑制需求的同时，也阻碍了二手房源的供给。

在当前北京二手房市场中，将近50%左右的存量房在5年以内，其中二手商品房在5年以内的存量占到了80%，所占比重相当大。在这部分业主出售成本增加，出售意愿降低的情况下，这部分房源数量的减少对整个二手房市场的成交量将造成致命打击，成交量将严重下挫。

第三个原因是部分二手房需求将会“隐藏”或者转移。

京城商品房市场的结构性供需矛盾无法解决，使得消费者的购房渠道较窄，而且一部分出售者也可以通过“以租代售”等方式顺利实现营业税的转移。而此次营业税征收时限延长至5年，使得出售者对于出售时间的机会成本增加，这就促使消费者对于未来房价的平稳产生较大的预期，从而会将购房需求进行“隐藏”，这也是消费者对政策出台的一种本能反应。同时，此次政策明确指出保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，这必然会导致一部分二手房消费者的需求出现转移。

链家地产就新营业税问题进行了调查。调查结果显示：39.7%的业主选择“暂缓出售，转而出租”；七成购房者选择“持币观望”。

但我爱我家副总经理胡景晖认为，今年消费者“持币观望”的时间有可能比去年短。他表示：“去年出台了国九条，从6月初至8月下旬成交量一直低迷。今年我觉得有一个比去年好的政策环境，国家要求大力推进二手房市场建设，北京也会出台相应的二手房政策，消费者也更趋理性，所以我觉得今年的观望期可能会从去年的3个月减少2个月。”

二手房价或继续上涨

据调查，北京市二手房市场中的投资需求不超过15%，而五年以内转让的存量房占总房源量的48%，五年以内转让的二手商品房占二手商品房总房源量的80%。这种情况下，供需矛盾会进一步加剧，在局部区域还会出现业主将成本加到房价中，转嫁给房产购买者的可能性。

胡景晖向记者表示，如果二手房市场规范能够进一步细化，市场将更加有序规范，同时房源政策方面能够有进一步的释放，就会对二手房市场价格有所抑制，也能够分流部分一手房购买者，将会对稳定房产价格发挥应有的作用。但这只是“如果”，现实是，胡景晖提供的数据表明，新政后二手商品房成交价格出现了不到5%的小幅上涨。

中信证券研究部王德勇认为，二手房价格上涨难以避免，这与新政调整供给结构的首要目标是不矛盾的。前期国六条认为住房供应结构是当前行业发展中最大的问题之一，而新政对这两个问题提出了具体的措施。

21世纪不动产的专家表示，热点区域二手房交易价格将继续上涨。本身需求旺盛和成交很好的楼盘和区域，其价格不会因为营业税的增加而降低，反而会继续保持高速增长的趋势。因为在卖方市场下，卖方需要承担的营业税部分会自然转嫁给买方，从而导致部分区域和楼盘价格继续上涨。

促使市场重新洗牌

由于市场交易量下降，房地产经纪业受到冲击。

据业内人士分析，在当前的市场情况下，买卖双方都比较谨慎，在选择中介公司时对公司的实力及服务水平有较高的要求。一些缺乏品牌认知度和实力的公司将会逐渐淡出市场，而有实力的公司则通过不断的调整成为市场的主导力量。

金育松表示，此次新政带给二手房市场冲击的同时，更是对京城房地产经纪公司进行了一次大的“洗牌”：对于当前实施“透明交易”、“签订三方”、“不吃差价”的经纪公司而言是一次发展的“契机”；而部分以“现金收房”和“囤积房源”为主的经纪公司将面临巨大的挑战。

21世纪不动产的专家也表示，二手房必将成为房产的主导市场，新政对于大的房地产服务机构是有利的，它将加速二手房交易市场的重新洗牌。实习记者周婷高建锋

文章来源：中国证券报

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