开发商房产开发成本清单曝光 回报率接近100％

2006-09-27 09:36更新 来源：转载文章

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中新网9月27日电 26日，一位杭州的房产业内人士向《上海证券报》记者传递了一份房产开发成本清单(表一)。从这份清单上看出，该开发商凭借该项目共赚取了5.8亿元的毛利润，相对其6亿的成本来说，回报率近100%。

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据了解，这位业内人士曾经从事于南都房产，后来离职独自创业，并以咨询公司的名义继续从事房地产开发业务。但是该人士拒绝透露这个成本清单属于杭州哪个房产楼盘。

从这份成本清单可以看出，开发商的拿地成本只有区区165万/亩。专家表示，按照这样的拿地成本推算，该开发商是在2001年左右拿到的土地，折合成地面价格是每平方米2475元。

而当该楼盘于两三年后建成时，楼价已经飞涨至7000元至8000元。在其销售一栏里可看到，其多层公寓销售价格为7800元/平方米以上，高层公寓则卖到了8000元/平方米以上，加上商铺与车位的销售，回报率惊人。

与此同时，《上海证券报》记者还从有关渠道获得了两家开发商对各自项目的预算规划。这两家开发商，一家是上海的ZH房产(表二)，一家是杭州的ZT房产。从这两家开发商的项目预算中，可以看出房产成本与利润之间的悬殊差距。

上海的ZH开发商所开发的项目，位于上海市闸北区某街道，项目总面积103亩，项目总建筑面积20.6万平方米(商铺及配套3.05万平方米)，一期47亩、建筑面积10.25万平方米，目前已划分为面积大体相等的A、B两块，将分步拆迁并开发。

在ZH的“如意算盘”中，A区的动迁成本、建安成本、配套费用加一起，总成本是4.284亿，折合每平方米的成本是8400元，而该开发商的预计卖价则是住宅1.5万元/平方米、商铺3万元/平方米。从成本到售价翻了一倍，该开发商的理由是，周边的楼盘售价，绿洲雅宾利一期：2006年4月开盘，均价18000元/㎡，已售75%；蒙特利名都城：2006年下半年开盘，均价16000元/㎡。

如果项目建成并成功销售，该开发商的毛利将达4.416亿元，项目的毛利回报率超过100%。

杭州ZT房产的项目虽是拆迁安置用房，但该项目成功开发的话，开发商将得到14.6亿的收入，相对于其11亿元的成本，毛利回报达30%以上。

表1：杭州某楼盘成本清单

项目名称 计算式 金额(万元)

一 土地面积(出让面积) 141.19亩(94133平方米)

二 可建房面积(主要部分)

多层公寓 94560平方米 占62.78%

小高层公寓 40000平方米 占26.56%

沿街商铺 4000平方米 占2.66%

半地下汽车库 17280平方米

小计 167890平方米

三 容积率 1.6

四 销售额

多层公寓 7800*94560 73756.8

小高层公寓 8000*40000 32000

沿街商铺 12000*4000 4800

汽车库 8100

小计 118656.8

五 项目成本 (万元)

1、地价 投标价165万/亩 24136

2、配套费 3793

3、建安工程造价 17198

4、建设与准备费 1962

5、财务费用 2688

6、销售广告费 118656.8*2.5% 2966.42

7、营业税 118656.8*5.85% 6941.42

8、不可预见费 54831*1% 548.31

项目成本合计 60232.84

六 利润 118656.8-60232.84 58423.96

七 所得税 58423.96*33% -19279.9

八 净利润 58423.96-19279.9 39144.05

表2：上海ZH房产成本清单

一期A块利润测算：

一期A块建筑面积5.1万元/㎡：商铺7000㎡，住宅：44000㎡

(1)成本:动迁成本：2.5亿元，楼面价4900元/㎡；

建安成本 2000元/㎡

配套费用 1500元/㎡(组成：规费：300元/㎡、设计、环境费：100元/㎡、管理费用：200元/㎡、广告费用100元/㎡、资金成本600元/㎡、小区配套100元/㎡、不可预见费用 100元/㎡)

成本=(4900/㎡+2000元/㎡+ 1500元/㎡)×5.1万元/㎡=4.284亿元

(2)销售收入：商铺售价3万元/㎡；住宅售价1.5万元/㎡.

销售收入=7000㎡×3万元/㎡+44000㎡×1.5万元/㎡=8.7亿元

(3)毛利：8.7亿元 - 4.284亿元 = 4.416亿元

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