90平米房像杂交水稻 解决住房温饱不解决小康？
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| 2006-10-10 13:33更新 来源：转载文章 | 发表评论 |
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2006年7月12日星期三，在北京市海淀区中关村一号院威新国际大厦12层的电梯里面，建设部住宅与房地产司司长沈建忠被不少于30名的房地产专业记者堵得水泄不通。沈建忠此行，应主办方邀请来搜狐参加“中国创新90′中小套型住宅设计竞赛”新闻发布会，时近中午，他准备离开。
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这次会议也是沈建忠在不久前一段公案引发的猜忌过后，在公开场合的首次亮相，而他被调离的谣言也不攻自破。之前有媒体报道称，沈建忠在建设部的一次内部会议上解读90平米“套型建筑面积”，换算的结果相当于110平米的“建筑面积”。这则报道之后有传言称，沈建忠曲解中央调控精神，是和开发商穿一条裤子，于是被调离公职。
在《中国建设报·中国楼市》主任时国珍女士的“保护”之下，被堵在电梯里好几分钟的沈建忠对急于探求调控细则蛛丝马迹的媒体没有说一个字，而在一上午的发布会过程中也一言不发。但他的到场则表明：建设部高层支持和鼓励各地从技术层面搞90平米套型面积以下住宅产品的研发。对此时国珍透露：“我们的竞赛报告，是得到部长批示支持的。”
中小套型功能空间的演变历史
住宅的空间变化，折射出近代中国尤其是1978年以后的社会变迁。想洞悉未来，必须要回顾历史。
有种观点认为，90平米70%的规定是住宅建设的一种倒退。对此国家住宅与居住环境工程研究中心总建筑师赵冠谦(赵冠谦博客,赵冠谦新闻,赵冠谦说吧)说：“不是倒退。更准确地说，应该是回归，就是回归到你应该达到的面积。”
赵冠谦回忆说，80年代福利分房的背景下开始出现四类标准的说法，按照级别来划分，第一级的是42平米到45，第二级是45到50，第三级60到70，第四级80到90。但是这是分配标准，因为当时建房还不是很多，所以能不能得到得看有没有这么多房：“住宅设计规范在80年代有一次，后来在90年代中期修订了，有四类按照使用面积来设定的标准：最低的34平米使用面积，45平米、56平米、68平米，建筑面积相当于45到55，60到70，75到85，90到100。也可以看出来，当时最大的面积就是90到100，我们现在说的是中小套型90平米，实际上就跟当时最大的已经是相当大的面积了，而且我们当时提得90到100平米的应该是做到4个卧室。”
说到现在的浪费现象他认为：现在的面积胀得太大了，太快了，但是没有必要。现在家庭是小型化，何必要住进这么大的不温馨的甚至感觉空虚的房子呢？
如何设计90平米 ？
在设计上的技术层面，如何保障中小套型住宅在功能上满足居家必须的种种需要呢？
国家住宅工程中心副总建筑师刘东(刘东博客,刘东新闻,刘东说吧)卫在焦点房地产网论坛现场，用包括日本“集合式住宅”在内的种种范例证明，90平米以下，同样能够做出经济美观实用的房子。
实际上市场对中小套型面积房子的需求是很大的。但是抛开政策的因素，从市场来看，中小套型的供应、设计现在却非常少。最近的一个统计表明，目前的三居在市场上是120到150平米，两居是80到100平米，一居是60平米。”刘东卫认为，市场上非常缺乏百姓青睐的居家小户型。
在新政之下，90平米和70%的限制迫使开发商加强对此类产品的研究，刘东卫列出了90平米以下三居、两居一居产品的设计要点：第一有紧凑的布局；第二，适宜的尺度；第三，非常灵活的空间；第四，很完备的功能。
“我认为有两种住房标准：公共住房标准和居住诱导标准。居住诱导标准是由市场、广告、消费诉求等引发的，开发商为了更好卖房，会给你灌输多大面积居住最适宜最好等观念，但是实际上不一定。”公共标准往往比诱导标准要小很多，刘东卫介绍说，在日本，90平米的诱导标准里都可以做成三居，完全可以做到“麻雀虽小五脏俱全”，但是没有想到在中国，当成公共标准依然嫌小，难道我们真的有用不尽的土地吗？
90平米70%不是遏制房价？
谈及房地产宏观调控，不能不逃避“房价”。而对此，中国建筑设计研究院副院长崔恺认为，包括协调整个社会的贫富差别造成的社会稳定在内，国六条背负了更多的责任，但不仅仅是房价这么简单：“对国家的土地资源，城市发展的总体策略，我认为也是有更深的考虑。我特别愿意为后者发表一下自己的看法。”
崔恺说，土地资源非常有限的中国，虽然面积可以跟美国、加拿大等国家相比，但是真正环境质量好的土地，可以耕种的土地，实际上是相当少的：“国土资源不仅仅是面积的问题，而且它的品质，以及它的环境质量。在目前中国的现状下，我们把我们中国人的住宅标准向北美看齐，是非常危险的一件事情。”
设计师的观点得到了开发商的同意，对此，西安紫薇地产开发有限公司总经理韩红丽和金地集团总裁张华纲都表态支持90平米70%政策，他们认为，开发商应该尽到自己的社会责任，从消费理念上引导市场。
而从房价角度分析，他们认为，小户型的出现可能让单价更上涨，因为成本在那儿。不过总价会下降很多，更多的人可以买到房子。对于如何压缩成本从而降低房价的问题，张华纲认为，今后一个很大的变化是精装修房子的大行其道，很简单，采购是压缩成本的最好办法。
先有房，后住好？
“不要对90平米之后的住宅质量有太多要求，因为这是不现实的。”
清华大学建筑设计研究院院长庄惟敏谈到了90平米之后的房屋质量问题。他用杂交水稻形象举例：曾经和研究水稻的专家聊天，说到“杂交水稻之父”袁隆平。有一个问题是，作为首席科学家为中国、为人类创造了杂交水稻的奇迹，养活了这么多人，但是有人说它不好吃。
“这个事情说的和我们现在的问题一样的，要解决什么问题？袁隆平说过一句话：要解决吃饱的问题，然后考虑吃好。”庄认为，现在要解决的是“居者有其屋”的问题，公民有自己的房子，无论大小，而不是住得多好。在现有成本前提下，让房价下降而且保证居住质量不下降是不现实的。
关于90平米的思考，就像尚未解开完成的细则解密活动一样，还在继续。不过可以肯定并且得到各方利益集团公认的是，这一政策必将影响中国房地产今后数年的发展。
一个看似简单的竞赛得到高层的全力支持，这个现象在某种程度上折射出决策者对于“90平米和70%”为标志的调控政策能否得到彻底贯彻的担忧--尽管这一轮调控当中，公开表示反对的声音几乎没有，但是深谙房地产业内利害关系的人都非常清楚，这两个数字对自98年以来一直逐步稳定的房地产行业意味着什么，其利益的终端开发商们对此是何等程度的抵触。
所以，要通过这种形式来大力推广并说服教育。
最大的政治
“你看着吧，90平米70%的规则出台之后，将会到处充满建筑垃圾！”2006年6月1日，9部委新政部分措施生效当日，一位不愿意透露姓名的北京知名开发企业负责人告诉焦点房地产网，而在那段日子，笔者接触该问题时，听到的抵触声音并非只此一家，不过因为某些未经证实的原因，当时的媒体上几乎不见任何类似报道。
而有意思的是，万科的王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)，在公开场合接受媒体采访的时候明确表示，完全支持国家90平米70%的调控政策。
王石和万科是否的确如同他所说的那样，支持国家制定对中低收入人群倾斜的政策，无从考证。因为从实证层面分析，至少在北京，万科目前正在操作的项目，没有一个符合政策要求。不过按照中国房地产业协会会长杨慎在不同场合对房地产开发商“要讲政治”的要求，王石的表态无疑是及时和合格的：目前房地产行业最大的政治，是如何保证中低收入人群的住房需要，这是行业和谐的关键。
为什么要抵触90平米？
“我现在买90平米以下的小户型合适吗？”在消费和市场层面，焦点房地产网所接到的咨询问题中，政策发布之后最多的莫过于此。
今年以来，90平米以下中小套型住宅的热卖可谓市场一大奇观，人们对中小套型住宅的热衷可见一斑。对此问题，一个自然而然的逻辑是，今后90平米以下房子多了，可选择的余地也将比现在多很多。
持此观点的包括著名的购房专家李小宁(李小宁博客,李小宁新闻,李小宁说吧)，“合作建房”发起人于凌罡(于凌罡博客,于凌罡新闻,于凌罡说吧)和赚尽眼球的“不买房运动”的簇拥者们。但是开发商的主流“专业意见”是，对于将来的90平米能设计成什么样子，很难保障：“比如电梯问题，比如塔楼的南北通透没办法做等等。”而在一个大户型为主的社区当中购买小户型产品，这些问题都不存在。
到底那个意见更正确不是问题的关键，有意思的是这个问题背后折射出的不同心态：大多数开发商对生产90平米以下产品，是非常抵触的。而对此，北京市金田建筑设计有限公司总建筑师黄汇说：我们已经习惯了为某些人服务了。
在焦点房地产网和《中国建设报·中国楼市》共同举办的“中小套型功能空间变化”论坛上，黄汇说出这个观点，她所说的“某些人”指的是所谓先富起来的人：“我们不应该责怪开发商，责怪设计人员。是因为有（大房子）需求我们才去做，而这个市场太浮躁，太肤浅。”她直言不讳地表示，在用房子炫耀财富的消费心态下，改革开放之后先富起来的这些人形成的消费群体具有很强的消费能力，他们不太管所谓紧凑或者节约的原则，他们喜欢买大面积的房子。
这让大部分开发商很容易赚钱，一门心思研究开发奢华和显富的豪宅，但不去花更多的功夫研究如何做适合普通人居住的经济实用的居家型产品，比如90平米以下的中小户型。
来源：搜房网
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