开发商信心哪来的?清算岂能儿戏

发表时间:2007-04-05 07:54    来源:上海证券报

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漫画 刘道伟

两个多月过去了,曾在地产界掀起大风浪的土地增值税清理工作并没有实质性进展,原因在于,不少地方的开发商通过各种途径来游说地方政府,力阻土地增值税清算的推行,有地产商深信“非常有把握争取到对我们有利的政策”。

开发商对土地增值税清算的恐惧和憎恶实属有情可原。土地增值税作用的税基大体上等于税前利润,具体税率为:增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅,免征土地增值税。增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

土地增值税的引入与企业所得税一起构成针对房地产业的“累进所得税制度”。这种税收制度有几大好处。第一,土地增值税将加大开发商囤积土地和住房的成本,促使开发商加快开发和商品房销售进度,增加市场供应量,有利于促使房价理性回归。第二,加大开发商哄抬房价的成本。开发商如果哄抬房价,有可能把自己抬到更高一级税率面前,使哄抬房价的相当一部分“成果”被以税收的形式“没收”。第三,与其他税种相比,土地增值税向消费者身上转嫁的难度较大,转嫁面临的制约因素较多。比如,开发商向消费者转嫁成本必走哄抬房价这一关,但这有可能让其因适用更高一级的税率而付出代价。第四,有利于鼓励普通住宅供应,解决住房结构性供应不足的问题。

从土地增值税的特点来看,如果开发商的利润率真如他们所说“也就7.7%”,他们应该是土地增值税的受益者,因为过去许多地方都是按照销售额的1%预提土地增值税,如今至少有“扣除项目”,利润低的开发商根本不用缴纳土地增值税,他们应该高兴才对。但是,开发商对土地增值税普遍表现出来的惶恐态度显出,他们掩盖了真实的利润率。有媒体引用知情人士的话说:“很多项目(利润率)超过了300%以上!”财政部之前的检查也表明,有的房地产企业刻意隐瞒的利润率最高达57%。

因此,一些开发商扬言“如果真正严格清算的话,大部分开发商都会倒闭”纯属无稽之谈。如前所述,土地增值税是对增值部分增税,怎么可能到了使开发商倒闭的地步?国外房地产开发商的利润率一般在5%左右,而我们的开发商长期享受暴利,对任何有损其利益的行为都无法容忍。这才是问题的根源。

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