11个理由详细解读07房价将降25%

发表时间:2007-04-04 09:25    来源:雅虎房产论坛

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二、房价什么时候跌,有经济规律制约

不想跌那没用。不依人的意志为转移。研究一下近二十年世界各国发生的房价暴涨的情况。大体上有个房价与居民家庭年收入比数据可供参考。联合国有个关于合理房价与城市居民的家庭年收入指导线,大约是家庭年收入的3-5倍,世界银行有一个数据,上限是不到6倍,目前北美西欧国家的房价是年收入的三倍多一点,这个情况许多专家都介绍了。那么,如果遇到房价暴涨,什么样的情况算是进入拐点呢?从感觉上来说,是购房者感觉无力承受,炒房投机者感觉已经失去投资价值的时候。

从数据上来说,最高的房价接近家庭平均年收入的10倍,也有的有15倍。到这个数字上,人们自然无法相信房价会再涨上去,那么就是跌落的拐点。我们国家的城市房价,用城市家庭人均年收入来比,大中城市几乎全都超过10倍,北京、上海等地超过15倍。这里补充说明一下,城市房价是指城市里工作人群能够居住并能够到城市里上班的领域,那种把市郊区的房、遥远距离乡镇农村的房价参与到城市房价来进行统计平衡的做法是完全不科学的。那么这样一个情况,我国大中城市的房价已经越过了拐点,濒临下降的前夜。许多人的感觉与科学分析是有差距的。要看到这一问题的内在因素。

另外,房子有没有投资价值是可以测量的。最突出的比较是用房租来比较。

因为,如果你有100万元,通常希望投资10年,资产增值一倍,这不算多。所以我们说,房产的值不值可以用房租来测试。你花一百万的买的房子,出租出去,如果每个月的房租不值2万元,就不值了,这是国外的通常的做法。就是,房租的50倍应当等于房价了。中国的情况比较复杂,但我想,房租的100倍应该等同于房价,决不能再高了。现在100万元购的房子,用来出租,可能4000元都租不出去,这太成问题了。有的连3000元都租不出去。北京有许多地方,100万元的房子,2000元都出租不出去。房租是体现房价睛雨表。作为专业研究人员,我们要研究是那些人群现在买房的,比如,我们认为,早在2003年前,有足够资金的人员,已经解决了住房宽裕的问题,到了04年与05年,主力消费群体是白领,但基本上是首付加月供的群体,经济压力不是太大的。

到了2006年,本地白领消费能力比较较弱的群体在买房,首付都压力很大的一族。所以出手已经特别谨慎,那么,现在买房人的主力群体是外地人,外地的有钱人,也有相当的腐败资金在洗钱,当然,还有外地炒房的,本地炒房的现在是资金连环抵押的白领居多。就是这样一批人,在投资购房。你看,山西的煤老板,温州的炒房团,为什么炒,你一深入,就会知道房地产销售情况是怎么一会事。

为什么房地产商开盘都在造势,都有一个插红旗的进度表,其实大多是假的,是推波助澜用,鼓动人们上套的办法。好在政府已经察觉了,用网上公示的办法来阻止。为什么舆论会推动房价上涨,因为近几年房地产的广告是媒体的主要资金来源,看在钱的份上,没有媒体会不动心,那么少登载或不登载的不利于房地产销售的言论是正常的。易宪容先生说房价,不说到根本上,所以是房地产商的好搭档,一个唱红脸,一个唱黑脸,相得益彰。

百姓是善良的,缺少理性,看表象多,所以,最容易上当,最容易被圈走家庭财富的也是这些人。没有办法,象我的老娘,听人家说豆粉特别好,价钱特别低,就把上面仅有一点豆粉,下面全是山竽粉的一麻袋给买下来,然后笑呵呵的分给儿子,只到我们一把上面揭开,才知吃了大亏,没有办法,老人没人经过市场经济的洗礼,就这样啊!三、政府再出重拳调控房价已经势在必行

有六大理由。这方面质疑的人最多。从2005年初两会以来,数十个文件出台,十二道金牌没有能刹住房价暴涨的势头。许多人断定政府即使再出手也无法阻止房价上升的势头。

这里,我要说,你们的想法误解了政府。我是这样来看这两年的宏观调控的:第一,这是一个转型期,人们对城市政府的定位不是很清楚。发展经济,大力开发房地产,建设形象工程,这一条路从公认的经济发展道路到被质疑,到进行调整,有这样的一个认识过程。二是对房价高企带来的后遗症看清楚也要一个过程。近两年看清楚了,房价高企,土地出让过程中腐败,批地过程中的腐败,然后加上利益集团轮番鼓噪房价上涨的宣传。但是其实这依然不是最主要的。

最主要的是六大理由,一是高涨的房价,使得原有的城市居民被挤压得向郊区发展,中低收入阶层相对贫困化,没有分享到改革的成果。

有研究资料说论家庭收入,70%以上城市居民买不起房。少量的居民为了改善居住条件,市区的买不起了,不得不向远距离的郊外转移,而他们仍然要到城市里上班,大大增加了这样一批人群的痛苦程度与生活压力,这样一批人可能要占到城市居民的20%了,口袋的收入低,上下班的费用不少,每天在路上耗着的时间三到四个小时。辛苦程度增加了,经济压力提高了,疲劳与精神状态都有问题,这样整个中低收入群体都感受到这个压力,这个压力也是对着房地产的和房价的,也是针对和谐社会的。

二是高涨的房价,使得从农业中分离出来的大量农村劳动力在农村里找不到出路,在城市里也难以生存,成了城市的边缘人,城市里有着大量流动而不扎根的人口。

流民最大的问题是社会稳定。古人说,衣食足,知荣辱。如果一个人的正常生存有问题,搞不好就会犯罪,这种无特定对象的犯罪目前数量增加较快,动不动绑架,动不动就杀死全家,这种案例为什么多起来?是贫富悬殊的结果。富人要想活得自在,更需要一个和谐社会。就是让最贫穷的一部分人能够有基本的生存空间。和谐社会,对穷人富人都是需要的,现在富人的形象越来越差,不是单个富人的问题。政府建设和谐社会,首要的是保障居住在城市、工作在城市的人群能够买得起房。政府相关部门对这一问题的认识也在提高。这是发展中的问题。

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