视频:我爱我家副总胡景晖做客雅虎口碑访谈

发表时间:2007-05-24 13:48    来源:雅虎房地产

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嘉宾已进入现场,访谈即将开始,请雅虎的各位网友稍候!

主持人:各位网友大家上午好,欢迎来到雅虎嘉宾访谈室!

这次的访谈是由雅虎房产频道和口碑网联合推出的,今天来访谈作客的是我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理兼北京公司副总经理胡景晖先生,大家欢迎胡景晖先生。

胡景晖:各位网友大家好。

主持人:胡先生,请您先简单介绍一下,和大家说一说“我爱我家”房地产公司的主要业务吧?

胡景晖:我们实际上最早应该是我爱我家网站,现在这个网站也是一个热门网站,2000年开始正式组建的“我爱我家”房地产经纪有限公司,目前主要的业务是房屋的租赁,还有二手房的买卖,以及相关的一些金融服务,包括房产的一些按揭,转按揭,非交易类贷款、过户、抵押等等,还有贷款的担保公司,所以这样的话主要是以房屋租赁、二手房买卖和相关金融服务为主的业务体系。

主持人:那么今天我们访谈主要的议题就是想跟您聊一聊,网友们如何通过中介找到最合适的房子,而且他们如何利用好网络这个平台?

胡景晖:现在实际上来讲我们是一个叫三网合一的营销体系,所谓三网合一就是讲,首先大家可能经常在街面上看到就是我们的门店,那么现在我们有200多家门店在北京市,大概在城市的各个区域都能看到,那么到店面去委托,到店面去查询房地产的相关信息,这是一个比较直接的物理化的方式,那么第二个就是我们的网站这个平台,这个网站在线上你也可以进行相关资讯的查询,包括进行业务的委托,这是第二个平台,第三个平台就是我们的呼叫中心,95105890,这是一个全国的电话服务系统,你可以打这个电话进行房产的相关交易、咨询,包括客户服务等等。所以进店也可以,如果没有进店的时间,或者由于各种原因不方便进店的话,那么可以通过我们的网站或者通过我们的呼叫中心,另外一方面,我们也在有其他的营销方式,包括在一些相关的门户网站上也能查询到我们房产的一些信息,另外一方面呢,就是我们下一步马上要推出的网络经纪人,以前我们经纪人都是坐店经纪人,你必须到店里找他,现在随着网络的发展和房地产经济业务的进一步的发展,开始出现了这种网络经纪人这样一个新的交易方式,也就是说你可以根据你要选择的交易形式、交易区域去选择这个比较擅长这种区域的交易,和比较专业的经纪人,通过在线的和经纪人之间的沟通,包括MSN的方式,或者QQ的方式或者其他的方式来进行一些房地产业务的咨询和委托,当然我们在线的经纪人也会每天向你推荐房源,有博客的文章来对你进行投资置业的指导,同时也会利用线上的即时通讯平台跟广大的网友进行互动。

主持人:很多网友想在网站上,通过网站来进行二手房的搜索、买卖的一些交易,那么在网站上它的具体流程是怎样的,如何更好的使用房产经纪人呢?

胡景晖:现在我们的房产经纪人在搜狐网上挂了20个,马上我们自己的网站经纪人也在我们自己的网站推出,现在你访问我们的网站,首先可以查询很多房产资讯和房源,如果需要委托的话,我们有专门的委托界面,你可以把你需要委托的业务非常详细的填进去,填进去以后,你委托的信息会很快的进入“我爱我家”管理系统,这个管理系统会根据你的需求,通过我们内部的电脑网络分配给相关业务的经纪人,他会跟你取得联系。

主持人:那么在“我爱我家”的这个网络平台上面,它的用户体验如何呢,就是用户容不容易很直接或者很方便就能查找到自己想要的信息,还有进行的交易?

胡景晖:这个呢,首先我们在整个网站的界面也在不断的进行升级,那么可能今年下半年还会陆陆续续的有很多变动,当然现在我们可以有我们自己的房源的,有一个“我搜我家”的引擎,另外一个有相关的网上看房系统,当然目前来讲,由于界面刚刚调换过很多,现在房源不多,那么我们会陆陆续续的把房源放到网上,这样可以更加的详实和直观,你可以通过这个地图,相应小区的外观图,包括屋内的实景照片,还有一些在线的评估、交易的计算器、税费的计算器等等,这样可以相对的来讲节省一些你线下的时间,提高交易效率,当你挑中了你心仪的房源之后,我会跟你大概的描述一下这样的情况,可以联络我们线下的经纪人协助你看房和交易,当然也有一些后期的交易流程,权证法律保障,以及一些相关的服务介绍大家都可以看到。

主持人:像买卖双方通过网络平台或者门店平台的,这种通过房产中介进行的交易,那么您作为业内专家,对他们这两个渠道的交易,有什么样的建议,就是提醒大家有什么需要注意的事项吗?

胡景晖:当然来讲,就是说不动产交易有一种非常特殊的形式,因为第一个不动产交易呢,目前来讲还摆脱不了线下的部分,不像我们比如说网上的购物、买书、买CD或者预定机票或者是定酒店,有一些网上的交易,包括一些网上大宗的B2B、B2C的交易形式等等,很多基本上可以解决问题,再加上网上的支付系统等等,但是目前的不动产交易来讲的话,还是摆脱不了线下的部分,毕竟不动产交易标的物很大,另外一个必须进行线下的实际考察,另外一个在我们国家的不动产交易的产权关系的转移过程中,是需要通过登记进行转移的,不像我们购买一些普通商品,就是时收时付,刚刚通过了《物权法》,在中国不动产交易一定要通过相关的政府才可以生效,所以目前互联网在不动产交易中的应用,可以减少我们前期的很多工作量,比如房屋的筛选,房屋信息的查询,有关一些房产交易的税费、贷款计算这些可以计算的很清楚,但是目前无法进行纯线上的交易,刚才我讲了,标的物的交易金额非常大,这种特殊的性质,以及必须通过实际考察才能了解产品的具体属性等等,但是呢,我想就是说我们看到的所有的最新的互联网技术,在不动产交易中都能够很快的得到应用,比如搜索引擎,比如网上的地图,包括现在实际上在美国的很多不动产的交易中,一些类似网上摇杆地图啊,很多三维的东西都能够在不动产交易中得到实现,尽管摆脱不了线下部分,但是线上能够极大的节省成本。

主持人:其实很多客户在二手房的交易方面,他们有一些人其实是不愿意走中介的,他们认为这样可以省掉中间的很多费用,那么作为中介公司,您怎么看待这个问题,就是说中介自己在房产上面的优势是什么?

胡景晖:这个目前来讲的话呢,我觉得还是跟国内的一个大环境有关系,首先来讲在很多发达国家,比如在美国,80%以上的不动产交易是通过经纪公司完成的,即便买卖双方见面了,或者交易的基本意向达成了,也要通过经纪公司完成后续的部分,主要原因我想首先第一点是目前来讲,不动产交易首先它具有很强的专业性,对一个房屋的具体品质、区域、户型、质量、权属、贷款等等很多方面的一个甄别和房屋的一个属性的一些判别,专业知识是非常重要的,另外一方面,就是说还是存在着一个,即便现在互联网很发达,那么还是存在着一个信息不对称的问题,也就是说如果你单纯以个人去在这个市场上进行买或者卖的话,那么你想要找到合适的交易对象,存在很大的困难,那么我们不动产经纪的服务,能够帮在尽快的找到能够成交的效率很高的客户。比如在二手房买卖中会涉及到契税、营业税、个人所得税、印花税、土地增值税等等,一系列的税费,都有非常复杂的法律条文和鉴定的标准,一般人很难搞清楚,另外一个在房屋交易过程中还会牵扯到很多的贷款服务,因为现在大约74%的人购买二手房的时候还通过贷款,以前我们贷款就是比较简单的,那么现在随着银行业竞争的加剧,以及连续的加息,现在贷款的产品越来越丰富了,比如为了抵御贷款的风险推出了一些政策,还有一些房产普通按揭和提前还款相结合的气球贷等等,那么面对很复杂的贷款产品,如何根据个人的理财状况来合理的安排不动产交易中的贷款,这个一般的老百姓和非专业人士是存在很大的技术性障碍的,当然另外一个还有一个,就是说在不动产交易中的一些风险的抵御,那么由于不动产的交易,它的产权转移和现金支付之间存在一个时间差,这样存在了交易的风险期,现在呢还有一些比较大的中介公司,我给大家提供二手房交易过程当中资金监管的服务,包括卖房的人能够安全的拿到房款,买房子的人能够顺利的拿到房产证,这样服务来讲的话,一般的非专业人士也是存在一些交易的障碍,另外一个,即便你对所有的流程、所有的税收、所有的贷款、所有的法律知识都很清楚的话,那么相应的你还要花费比较大的时间成本和个人的经历,那么现在来讲的话,这些中介的收费来讲,我们可以把它折算成一个,如果你自己办的话,肯定会耗费很多的时间和精力,那么每个人实际上对社会的贡献可以计算出来,那么同样的时间精力你可以创造更多的价值,或者更多的个人财富,也可以用来享受个人的生活,实际上来讲,通过专业服务所节省的时间、精力,不光是你用于工作、学习、生活、娱乐的话,这个帐算起来还是比较划算的,所以现在这个角度来进,不动产经济特别是二手房买卖通过经纪公司交易已经是广大的人比较认可的,目前像北京、上海、广州这样的城市,二手房交易通过经纪公司达成的已经占到六成以上了,我想随着房地产的进一步发展和我们服务的进一步提升,再过五到十年,中国的不动产交易,我想应该80%到90%是通过专业的经纪公司和服务完成的。

主持人:刚才提到了很多通过房地产中介,能给客户们带来的一些非常好的地方,那么可能就是说客户也会想,他在房产中介上投资多少,能够回报多少,他们需要这样的想法。可不可以简单介绍一下“我爱我家”的中介收费情况呢,跟大家说一下,这样大家更清楚,将来有一个好的打算?

胡景晖:现在我们是二手房交易的过程中,是卖方收取成交价的2%,买方收取成交价的1%,加在一起是3%的佣金,在过户环节办理相应的过户和资金监管是买卖双方各1500,加在一起是3千,贷款根据你的贷款比例收取相关的一个比例费用,大概也就是2、3千块钱不等,但是如果你的贷款比例很高,比如贷款超过100万或者几百万的话,会有一个追加的费用,就是几千块钱的事情,相比来讲,我觉得还是一个比较合理的收费标准,当然我们要努力的增加我们的服务含金量,在美国来讲的话,一笔不动产的交易费用是交易金额的6%,台湾的费用也比较高,所以相对来讲目前我觉得我们的收费标准,当然在一些,比如我们的一些老客户啊,或者一些交易的特殊的,比如房产会或者我们一些交易的促销时间还会有一定的折扣,这样的话,我觉得整体来讲还是市场能够认可的吧。

主持人:其实客户也许他并不需要很多的投入,他也许就能在房产中介就能得到自己想要的一个结果。那么比如像“我爱我家”这样的一些比较大的房产中介公司,他们在对卖方和买方的考察方面有什么样的地方吗?我是说考察是否信息真实,或者具体的流程,买卖双方如何把自己的信息,就是在您这边的平台上公布出去,你们这边是怎么考察的呢?

胡景晖:当然我们会对,比如说对房源、对业主、对购房人的基本信息进行一些甄别,当然这个过程中,比如说对于业主,那么房屋的实际状况我们会有一个评估,那么对于业主的身份、房产证的真伪,当然这里边来讲,实际上过户的环节需要有关的管理部门做最终的认证,但是实际上来讲,在很多交易的具体环节,比如相关交易人的身份的认证,房产证的认证上,我们有一些经验性的做法,能够基本判别出来这个客户的身份,以及不动产的具体权属状况,另外一个如果牵扯到一个贷款环节的话,那我们跟相关的银行、评估机构,包括一些律师啊、法律机构,会对这个房屋的权属关系和买卖双方的个人信用状况,以及个人的身份的真实状况再进行一次合适和认证,这样相对来讲会避免一些,我们在房地产交易过程中出现的,比如出现一些假的房产证,或者房屋租赁过程当中出现假房东骗租等等,这样一些非专业人士很难防备的专业陷井,那么我们可以把这个风险降到最低,当然如果出现了一些由于我们操作上的失误给客户造成损失,我们是来承担赔偿责任的。

主持人:所以房产中介对客户来说还是很有保障的事情?

胡景晖:能够提高交易的效率和安全性。

主持人:目前房产中介市场上,比如拿北京为例,他们现在什么样的房型、房源、还有一些具体的情况,什么样是最受欢迎,就是最热门的一些房型?

胡景晖:现在基本上来讲,还是一居室、两居室,还有比较紧凑一些的三居,现在在市场上是交易的主流,也就是说我们可以看到,当然建设部定的标准是将来新开发的小区,90平米以下的户型要占到70%,那我们拿到北京市1到4月份的交易数据的话,我们可以看到,实际上在市场交易过程当中来讲,90平米以下恰恰占到70%左右,也就是90平米以下整体的交易金额在90以下,这样的一居室二居室或者紧凑的三居室是比较受到欢迎的,比较大户型、高价位的房产呢,相对来讲在市场上的交易周期长一些,当然从目前的交易状况来讲呢,更多的人愿意选择城市核心区域的一些次新房,也就是竣工入住五年以内的,目前我们讲四环以内的好的地段,靠近轨道交通,生活比较便利的,当然比如周边的设施,比如医院、学校、养老、生活的购物、休闲、娱乐比较发达的区域的房屋比较受欢迎。

主持人:那么像刚才说到像今年的情况,能不能跟网友们透露一下,就是最终的成交价的大概的情况,因为网友们肯定是,如果关心房子,他肯定最关心的是房价,那么在二手房这方面,能透露一些实价吗?

胡景晖:今年现在1至4月份的交易均价已经突破了7千块钱,7千出头的样子,交易量来讲的话是2800套左右,1到4月份比去年同比上长了超过20%,价格上来讲呢,是上涨了11.98%,当然,你可能觉得  11.98挺高的,但是同比06年到05年的比较,应该说价格上涨的势头有所缓解,整个06跟05年相比,二手房价格的上涨幅度超过了27%,那么今年1到4月份的交易只比去年增长了11.98%,当然我们是希望随着宏观调控的增效,如果今年二手房价格的增长幅度能够有所减缓的话,全年如果能控制在一位数很理想,但是我想能够差不多10%上下应该是今年同比去年的一个二手房交易价格的上涨的这样一个大的态势,那应该说07年比06年来讲,会比06、05年的二手房价格上涨的幅度有所趋缓。

主持人:那么您作为业内人士,那么对二手房价在,比如说今明两年有什么看法吗,因为明年不是有北京的奥运会,很多人关心对奥运年的租赁,还有之后的一些情况?

胡景晖:首先是这样的,我想就是说从今年来看呢,二手房的价格肯定还是一个上涨的趋势,但是上涨的幅度有所减缓,明年来讲肯定仍然是一个上涨趋势,但是有可能幅度会控制在一位数以内,当然说房价的问题和奥运会的关系是业内普遍关心的问题,但是实际来看的话,我认为北京整体的房价走势跟奥运会的关系并不大,因为实际上来讲呢,当然我看昨天也有做过一些相应的研究报道,比如说悉尼、亚特兰大、雅典等等这些举办过奥运会的城市,在奥运会以后房价都进行过不同程度的回调,但是从我们北京的角度来讲呢,我们奥运会的概念和预期已经被市场所消化掉了,实际上从2008年8月8号奥运会的举办,只有16天的时间,也就是说从申办成功到开办实际上只经过了16天,跟奥运会相关的是北京市酒店的租金价格,我们可以看到已经有很大的提升,到明年的7、8、9几个月可能翻一番或者是翻两番,但是我觉得对于房价的影响,实际上我觉得现在奥运并不会直接影响,就是对北京房价的影响已经不是一个很重要的因素了,北京市房价的走势更多的取决于我们整个北京市现在这样一个两轴两带多中心的一个大的城市,整体规划的一个事实的步骤,特别是产业布局的调整,人口重新布局,以及北京周边的随着轨道交通建设,北京周边的卫星城、周边团组的建设,再加上北京市未来几年推出的保障性市场,以及二手房市场的发展,这些对北京市的房价影响是更大的,只不过奥运会是比较敏感的时间点,我们会把这个时间点作为一个分水岭看待房价,但是我一直在讲的事情,就是说奥运会本身对房价因为并不大,甚至从今天来看的话,这个影响呢,作为一个影响因素来讲,远不及很多其他因素的影响,比如说北京市政府在二来两年推出两千万平米的保障性住房,主要以经济适用房为主,经济适用房从原来的销售转为出租,另外今年从下半年开始,北京市也会陆续出台一些二手房交易和二手房供给的政策。再加上北京市会做一个检查,会看看北京到底有多少存储房,如果成立的话,我们北京每一个人每一个家庭名下有多少房产可以一目了然,而且这些房产都分布在哪些小区,什么时候贷款的,有没有贷款,现在是自住还是出租状态,那么这样的话,我觉得会促使一部分房源进入二级市场交易,包括现在讨论非常热烈的包括大户型持有税的问题,这样的话我觉得北京市建委也刚刚成立保障性住房的领导小组,保障性住房的供给,未来的供应量,二手房的发展,北京市整体产业规划和布局的调整,这些我觉得是影响房价的很重要的因素,奥运会本身我觉得恐怕对北四环到北五环的亚奥商圈影响比较大,但是我觉得对很多其他的整体的,我觉得我们应该考虑的是其他的因素,比如举一个例子像顺义的天竺,这边的房地产的走势不错,其实跟奥运会有关系,北京市整个的机场在建设新的航站扩大规模,但是实际上来讲取决于很多的其他因素,比如现在汽车的生产基地放在那个地方,比如空港物流的中心放在那个地方,比如北京最大的会议展览中心放在那个地方,我知道原来北京市的会议展览中心在三元桥,后来一办就堵的一塌糊涂,现在搬到了天竺,使得那边的房地产的开发、二手房的交易、房价的走势呈现比较活跃的状况,跟奥运会也有一定的关系,但是更重要的是那个区域的产业布局、产业定位、人口的重新布局以及这个区域的发展实际上是更重要的,所以我觉得大家不要太过于把这个眼光放在,当然奥运会是一件好事情,但是不要过于把房价和奥运会联系在一起,说奥运会之前一定会怎么样,奥运会之后一定会怎么样,其实影响房价的更重要的是其他因素。

主持人:最后我们的话题还是回到“我爱我家”房地产中介上面,您最后跟大家总结一下,就是简单的讲一下,“我爱我家”这个房产中介里面的一个交易流程,跟大家做一个最后的简单介绍?

胡景晖:交易的流程,比如租房,不管你是想出租房屋或者是想承租房屋,那么你可以到我们的门店或者登陆我们的网站,或者是拨打我们的呼叫中心号码进行相关的查询和委托,那么委托了以后,相关的信息会进入我们的ERP系统,我们的经纪人会根据ERP系统上的租赁双方的业主和承租人信息进行分析比照和筛选配对,当我们的经纪人觉得这个交易的成交可能性比较大的话,会约看,就是约双方实际看房,然后进行相应的谈判,谈判完以后进行签约,签约以后是后续的售后服务和结算,二手房买卖相应也是这么一个过程,但是二手房买卖主要是后端比较复杂,它牵扯到一个比如说贷款的问题,很多人要贷款,会对购房人包括业主的身份、房屋的状况进行评估,去银行办理相应的贷款手续,另外还有过户的问题,就去房屋的权属登记部门,北京市下属的各个房管部门办理手续,还有一个房屋资金监管的问题,会通过相应的银行专用帐户进行划转,当然最后还牵扯到业务等等的问题,把水、电、媒等等进行一个划断和结清,基本上是这样的过程。

主持人:我想各位网友已经非常清楚了,由于时间的关系,今天我们的访谈聊到这里,我们再次感谢胡总来到雅虎访谈,希望下次有机会再多跟雅虎房地产频道合作,多来作客,各位网友再见。

胡景晖:谢谢大家。
文章来源:雅虎房产