同步拆迁有效率但不代表有公平

发表时间:2007-06-12 11:09    来源:转载文章

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据媒体报道,北京市在危房拆迁改造中实行同步拆迁计划,北京最大危改项目在2007年6月9日,由全体居民按照一户一票的原则现场投票,如果同意拆迁的人达到投票的80%,那么危房拆迁项目才能启动。这种做法类似于新加坡的“集体出售”制度。如果在投票过程中80%的居民同意拆迁,那么全体居民必须整体搬迁。同步拆迁计划有利于克服挨家挨户签订拆迁补偿协议所带来的一系列问题,避免出现拆迁补偿中欺软怕硬、权利义务不平衡的现象。但是,同步拆迁实际上是用民主表决的方式处理公民的财产权利,是一种权利博弈的变种。

按照我国《物权法》,为了公共利益需要依照法律规定的权限和程序可以征收公民的不动产。所谓公共利益必须同时具备合法性、合理性、普遍性的特征。合法性是指城市房屋拆迁必须具有明确的法律依据,合理性是指房屋拆迁所获得的利益必须远远大于公民因此而受到的损害,普遍性是指公共利益必须反映公众的普遍愿望,而不仅仅反映政府或者开发商的意志。所谓同步拆迁恰恰体现了公共利益的普遍性,但是,在反映公共利益的合理性和合法性方面仍需斟酌。

在房屋拆迁中实际上存在着三个相互联系的法律焦点:是否同意拆迁、拆迁补偿标准如何、怎样体现公共利益。社区居民同意拆迁房屋,并不意味着同意拆迁人所提供的补偿条件。而事实上,拆迁补偿协议的主要内容恰恰表现为拆迁补偿的价款。假如80%以上的社区居民同意房屋拆迁,那么,是否意味着所有同意房屋拆迁的居民都必须接受拆迁人提出的补偿价款或者安置条件呢?如果拆迁人采取同意拆迁与拆迁补偿价款同步协商的策略,其实就将强制拆迁与协商补偿捆绑在一起,从表面上看有利于提高开发效率,但从本质上来说却损害了被拆迁人的选择权和公平交易权。同时,如果实行所谓的同步拆迁,开发商可以要求80%的居民同意拆迁补偿方案,那么剩下20%的居民则彻底失去了谈判的权利。

具体到北京市政府的同步拆迁计划而言,一户一票固然有利于体现公共利益的普遍性,但众所周知,每一个家庭的住房面积是完全不同的,在投票表决中,既没有关注单位住房面积,同时也没有关注少部分人的特殊需求。如果拆迁补偿的数额较为理想,那么,对于绝大多数居民来说都是可以接受的,如果拆迁补偿的数额较低,那么,对于那些居住面积较大的家庭来说,则会带来灾难性的后果。所以,同步拆迁虽然符合某些国家惯例,在一定程度上避免了拆迁中的私下交易,但却从根本上损害了被拆迁人的财产权利。需要提醒决策者注意的是,同步拆迁既可以争取到对开发商或者拆迁人最有利的条件,同时也可能会出现对开发商或者拆迁人最不利的结果:如果社区居民联合抵制,那么开发商或者拆迁人将不得不付出更加惨重的代价。

文章来源:中国房地产报